第448章 新方案让县领导们脑袋宕机
随着李安平开始讲解他的新规划方案，在座的众人虽然都是县处级的领导干部，但那先愕然、再奇异、再不可思议的的眼神，和张开口嘴巴傻愣的表情，如同出一辙。
新的方案里，放弃原来规划用作住宅建设用地的洼地，依托三条下雨天时天然山溪走向，开挖三道S型人工环形河，三道河道相互交错串联整片中部沼泽洼地，河道深度统一控制两米，挖这三人工环形河，主要有三方面的作用。
第一方面，三条S环形河形成网状蓄水体系，承接南屏、东屏两山全年山洪，彻底解决片区内涝隐患，不用额外投入上亿防洪管网工程，大幅压缩基建成本。
第二方面，河道开挖同步分层换填碎石、粉煤灰垫层，逐层夯实固化淤泥层，把整片无法建房的沼泽洼地改造为稳定湿地基底，不用全域桩基处理，仅河道沿线做地质加固，节省十数亿地基开支。
第三方面，环形河分割开成区域，通过首次蓄水，而后利用雨天溪水下冲等自然条件影响，可以形成一片原生态的湿地；配套步行道、绿植、桥梁回廊等建筑，打造成一个兼具景观、生态、防洪三大功能为一体的大型湿地公园，不仅具有美化城市、净化空气的功能，还可大幅抬升西、北侧可开发地块的土地出让溢价，用生态价值反哺安置建设资金。
湿地公园不设置商业地产开发，全部作为城市公共配套，建设资金纳入片区综合开发整体成本，由南侧高端商住地块出让收益全额覆盖，不单独列支财政支出。
这个规划的第二个版块，就是依托在湿地公园的基础上，在其南侧靠山边三十度坡度的硬地块，建造高端低密别墅区。
湿地公园南侧山脚硬土区域，地块地质淤泥层厚度不足两米，采用常规三米砂石换填垫层即可满足建设标准，不用深层桩基，施工成本可控。
李安平在这里还同步明确了捆绑开发硬性约束，按照“政府主导、市场运作、捆绑平衡”的政策规范。
整片别墅区土地不单独拆分挂牌，必须和北侧拆迁安置住宅、湿地公园、全域道路管网作为一个整体打包，统一由一家具备一级开发资质、自有充足垫资实力的大型房企全盘承接。
房企全程全额垫资，完成三大刚性配套工程：
一是所有拆迁群众五层安置住宅建设；二是三条 S 环形人工河与全域湿地公园开挖、绿化、配套设施施工；三是片区主次干道、供水供电、污水管网全套市政基建。
所有安置住宅、湿地、市政配套完工验收合格后，政府才办理别墅地块完整土地出让手续，房企通过别墅区商品房销售收回全部前期垫资成本，政府同步扣除约定土地出让分成，实现零财政先期投入。
规划的第三个版块，就是湿地公园北侧，与原县城东南方向交界位置，建造五层高度的住宅商品房。
紧邻湿地公园北侧，与原县城东南方向交界处的荒地，土质硬度符合普通的低层建设标准（指六层以下），统一规划五层商住房，经过计算，这部分的房子除了用于安置拆迁群众后，还将近有五分之一的房子可用于商品买卖。
怕有些县领导会怀疑这里的土质问题，李安平特意将市地质院出具专项验算报告，向在场所有人逐条解读，这个区块地基可行性专业依据，打消众人地质安全顾虑。
“整片安置区淤泥层厚度仅1.2至2.8米，按照《建筑地基处理技术规范 JGJ79-2008》标准，采用2.5米厚级配砂石分层换填、分层强夯处理，夯击能 4000kN・m，每点反复夯击五遍，压实系数达到 0.97以上，复合地基承载力完全满足五层砖混结构住宅荷载，不存在沉降、墙体开裂风险，对比高层桩基方案，单平米地基造价降低六成以上，安置建设总成本直接压缩近六成。”
这片住房分为三个区域，配套社区服务中心、老年食堂、便民超市、小型卫生室，户型设计分为75㎡、85㎡、105㎡三类户型，其中两个区域全部用于兑换群众手中房票，不对外商品房销售。
小区绿地、休闲广场直接共享南侧湿地公园景观资源，不用额外新建大型绿化，再次压缩配套建设开支。
介绍完这个规划方案在建造方面的内容后，李安平又给大家介绍这个规划方案的资金测算。
他拿出了通过向多个第三方造价咨询机构的预算，结合今年建材市场价、县域土地基准出让价、拆迁安置户数完整测算的最终结果。
湿地公园加上三条S环形人工河开挖、河道防渗、绿植、步道配套，总造价3.12亿元。
安置住宅片区，共计建设安置住宅1426套，总建筑面积13.8万㎡，五层砖混加上砂石换填地基，综合建安单价862元/㎡，合计造价11.90亿元。
片区主次干道、供水、供电、雨污管网全域市政配套工程，总造价4.78亿元。
总体算下来，三大刚性配套合计需求资金19.80亿元。
整套19.8亿元工程款全部由中标房企全额垫资施工，施工周期分三年，第一年开挖河道、地基处理，第二年同步建设安置住宅与市政道路，第三年湿地公园景观收尾、安置小区竣工验收交付，全部完工并完成拆迁群众入住验收后，政府方才办理别墅用地招拍挂出让手续。
这个方案最大的优势，是全程不向财政索要任何前期拨付资金，彻底化解当初那个规划需求八十亿一次性投入的巨额财政压力。
介绍完这些后，李安平又开始介绍别墅地块出让与商品房销售收入测算。
整片低密别墅可出让建设用地共计682亩，经过湿地景观赋能后，片区基准地价由原荒地每亩26万元，提升至每亩148万元，整块土地整体出让总价款可达到10.09亿元。
地块规划低密联排、叠加别墅总建筑面积41.2 万㎡，结合东山省县域高端住宅市场均价，销售均价稳定在3280元 /㎡，全部房源销售总营收13.51 亿元。
房企全部销售回款优先抵扣19.8亿元垫资建安成本，土地出让金按照县财政、房企4:6分成机制划分，土地出让总价款10.09亿元，财政可全额分得4.036亿元，房企分得6.054亿元作为项目开发利润、风险兜底补偿。
这个方案的最终预算结果。
一是片区所有安置、生态、市政配套19.8亿建设资金，全部由房企垫资覆盖，县财政无需拿出一分钱先期投入。
土地出让分成财政可稳定留存4.036 亿元。
扣除片区前期地质勘察、规划设计、拆迁群众临时过渡补助、片区拆迁收尾小额行政开支约1.02 亿元。
项目整体落地完成后，县财政稳定净结余3.016亿元。
这最终结果一出来，政府不但一分钱不出，还能赚个3亿多，直接让在座众人的脑袋宕机。
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